住宅ローンと担保評価

住宅の買い替え、建て替え、ローンについて皆様のお知恵を拝借したいのですが住宅の買い替え、または建て替えについてお聞かせ願います。
１３年前に住宅を購入し、残りのローンが２２年、残額が２５００万円あります。
子供が大きくなり、家が手狭になったので出来れば住宅の買い替え、または建て替えを考えています。
現在の家を売ると５００万～１０００万円ほどの赤字になります。
建て替えてローンを組むと ４０００万円ほど買い換えだと４５００万円ほどの借金となります。
当方、年齢４０歳、年収は９００万円です。
貯金は１００万円しかありません。
子供は小５、６の二人と妻です。
無理な考えだと思いますが出来るというか、可能なのでしょうか？
このような買い替えをした方や、ローンにお詳しい方のご意見をお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき|所得税|国税庁
2 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。 ... 居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。 ...
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

II-5いくらまで借りられるかより毎月いくら返せるかとは?:「住まっぷ ...
一般に、住宅ローンの返済は長期間にわたるため、子どもの進学による支出増や自分の退職による収入減等のライフイベントに応じた家計の変動を考慮に入れることが資金計画・返済計画を立てる上での大きなポイントになります。 ...
http://www.jhf.go.jp/jumap/atoz/houseloan/2_5.html